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酒店式公寓的坑你踩过吗?

发布时间:2019-07-15   编辑:admin


  3月份,《一如说房》栏目曝光了未来科技城的创客空间交付的公寓房“烟道”从一楼直通到二楼榻榻米,淋浴间还没有地漏,业主愤而维权。

  业主袁女士认为,当初买房时承诺的精装交付,结果变成了毛坯交付,改造的结果与样板房出入太大,一时无法接受。

  经过我们调查发现,袁女士遇到的情况并非个例,这种交付时货不对板,改造协议责任转移已经成为了业内的“潜规则”了。

  无论是酒店式公寓还是类住宅,其实是开发商将商业建设用地通过住宅化的设计和营销对外销售的产品,包括服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等。

  类住宅的本质是商业性质的房子,土地分类大多数都是商办用地,有的甚至还是工业用地,土地使用年限是40年或者50年,合同上的设计用途也是“办公”。只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同,它是在每套房子里都加入了卫生间与厨房而已。

  开发商为了营造舒适度,会引入第三方公司对毛坯房源进行装修,重新“打扮”一番,美其名精装交付。

  这里的交付是要被打上引号的,精装交付只不过是开发商单方说法,整体项目的交付则是毛坯。由于精装修是开发商与业主之间的协议,并非主管部门责任范围之内。

  这是精明的开发商打了一个擦边球。政府一方,毛坯审批交付,购房者一方,委托精装交付。当初购房者白字黑字签订的协议,等到交付时想反悔都来不及了。

  由于写字楼规划初期的用途是办公,所以并没有作为居住功能的基本设施,需要后期改造完成功能的完善。

  就像袁女士这样,当她去售楼处了解产品信息的时候,销售告诉她项目出售的是精装房源,包括厨房(通常配备抽油烟机和电磁炉)、卫生间和卧室。

  样板房通过了硬软装提升后,传递给购房者一个非常宜居舒适的生活状态,吸引了购房者下单。

  实际上,购房者与开发商签订的了2份协议,一份是项目毛坯交付的商品房购房合同,另一份是委托精装协议。

  比如类似规定:“装修后的户型布局及使用功能,甲方予以认可,不持异议。乙方按照装修设计平面图进行施工,致使房屋原结构形式、空间尺寸、使用功能、户型、布局等发生改变的,甲方予以认可,对变更及装修后的结果由甲方承担责任。”

  而且,往往样板房呈现的是最好的状态,但实际交付之后的房源由于户型差异、装修质量等问题与样板房并不一致。

  第一种为小改,前期设计规划好户型面积等,同时留好排水、排气口,后期改造时加入管道即可。

  第二种大改,写字楼项目规划后才决定改建,改建前需进行规划变更。由于写字楼与酒店式公寓户型差别大,改造的细节较多,改建成本高,户型改造后也有些缺陷。

  由于是商业项目,酒店式公寓产品并不能像住宅那样设置烟道、下水道,所以居住性能无法与住宅相媲美。

  杭州市房屋安全鉴定检测中心曾经表示过,如果不涉及承重构件的改造,特别是增加楼面荷载,技术上说可以改建。由于写字楼与酒店式公寓的荷载要求相当,所以一般不会出现安全问题。

  2016年,由于供给侧改革,政府鼓励商改住的市场行为,但是在去年的4月份,一道“限酒令”又再次下达。

  2018年4月,杭州对于新出让的商业地块,规划条件中增加了“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300㎡”。堵死了之后商业项目“商改住”的路子。

  从去年开始,酒店式公寓成交量也有所下滑,7月开始,杭州酒店式公寓成交量呈断崖式下跌,单月成交较6月减少了约2000套。

  今年,酒店式公寓的项目层出不穷,有SOHO、LOFT、LOFT+双钥匙,变换着各种花样吸引购房者。

  根据不完全统计,目前杭州(含富阳、临安)在售写字楼(包含公寓类)产品的项目有257个,包括了住宅的商业部分,也有的是纯写字楼项目。

  今年一季度,杭州(含富阳、临安)酒店式公寓共成交3267套。其中,3月份共成交1743套,是近六个月以来酒店式公寓成交量最高的一个月。

  4月份的主城区成交套数第一的中豪·湘和国际就是酒店式公寓,推出的30-60㎡的精装修双钥产品,投资热有升温倾向。

  酒店式公寓看起来固然美好,但是与住宅不同,购买的时候还要提120个小心。

  尽管如此,“酒店式公寓”由于总价低、不限购依然深得很多投资客的喜爱,如果真的要购买这类产品,几条“心机”是必不可少的。

  ①与开发商签订正规的购房合同,一证一户,确定用途性质,看清合同条款,询问清楚;

  ②别轻信样板房所呈现的样貌,哪些是交付标准仔细询问,销售并不会主动告知,合同细则也不会写明;

  ③委托装修协议仔细核对装修方案、户型结构,包括空调设备间、窗户大小等这样的细节也不能放过,确认是否是自己看中的房源;

  ⑥不要轻信销售口头承诺的投资收益率,除非写进合同,投资收益率只能跟着市场走。


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